林曉華:深房價下降空間不大 三四月或是購房良機

[提要]眾廈地產(chǎn)自1996年成立以來,，一直都關(guān)注這座城市住宅的開發(fā),，我曾在2009年,、2010年做過兩年研究，主要研究三個方面的問題：一是整個政策的走勢,；二是市場整體氛圍和成交量,；三是置業(yè)者,，包括客戶的需求,。通過三方面的研究得出市場的走勢,，然后再給開發(fā)商提供一個決策參考的依據(jù),。

2012春季攻略：
2011年“寒冬”成了大部分城市當年樓市的真實寫照。2012年“剛需”變成了深圳樓市的中流砥柱,，近七成首次置業(yè)剛需群體在等待購房時機出手,，剛需亟待爆發(fā)。深圳樓市隨著春天的腳步緩慢升溫,，2012年樓市是否是08年的又一次輪回,？觀望已久的剛需購房者是否迎來入市的最好時機？面對機遇和挑戰(zhàn),，開發(fā)商路向何方,？為開發(fā)商出謀劃策、為購房者指點迷津,！搜房網(wǎng)“大話地產(chǎn)”與業(yè)內(nèi)人士共話2012深圳樓市。

眾廈地產(chǎn)林曉華

眾廈地產(chǎn)自1996年成立以來,，一直都關(guān)注這座城市住宅的開發(fā),，我曾在2009年、2010年做過兩年研究,，主要研究三個方面的問題：一是整個政策的走勢,；二是市場整體氛圍和成交量；三是置業(yè)者,，包括客戶的需求,。通過三方面的研究得出市場的走勢，然后再給開發(fā)商提供一個決策參考的依據(jù),。

根據(jù)這些原則,，我們認為研究未來中長期的發(fā)展，主要有兩個指標：一是長期指標,，就是未來10年,，這個指標是GDP增速的變化情況來看長期，10年這個周期段的走勢情況,。從最新的國際貨幣基金組織對中國GDP增長來看,，未來10年中國的經(jīng)濟增長率會趨降，從前10年平均每年9%,、10%降到平均每年7%和8%,，這個趨勢會在今年和明年，整個GDP會平均到8.3%-8.7%之間,。從GDP增幅不斷下降來講,，房地產(chǎn)的暴利時代終結(jié)有可能實現(xiàn)。

還有M1和M2,，就是市場上貨幣流通的情況,，這直接關(guān)系到股市和樓市投資的指標,。2009年2月份，因為國家投入4萬億的流動性注入市場,，2009年2月份開始M2的增幅從20%這個區(qū)域直接上漲到2010年初的40%,，一年漲1倍，直接導致房價,，特別是深圳房價創(chuàng)新高,。從2010年一直到去年的12月份，M2全國的投放量萎縮到12%,，甚至低于2009年2月份,，房價短期不調(diào)，但投資和投機后續(xù)的支持力度是非常弱,，沒有多余的資金投資到投機市場,，所以市場上最難銷售的以純粹高端和投資為目的的項目會比較滯銷，這是從中期角度來看,。

地價成本高 深圳樓市均價下降空間僅7%-8%

短期看,，深圳的市場情況和全國不一樣。在全國,，最新的數(shù)據(jù)表明,，最近一年全國房地產(chǎn)開工量縮減了30%，而深圳由于大部分依靠舊改,，歷史遺留土地的財務成本,、建筑成本不斷地上漲，導致深圳的房價該調(diào)不調(diào),，而且一直比較堅挺,。也有些城市未來正在轉(zhuǎn)型，領(lǐng)先于全國,，船小好掉頭,，而且金融的支持力度非常大。

今年和明年深圳房價的趨勢,，應該說均價跌幅不是很大,，這是業(yè)內(nèi)共同的看法。從建筑成本決定樓市最低價,，市場需求決定樓市最高價這個基本判斷來說,，只有你找到市場上的需求，你才能獲得溢價,，獲得差異化營銷業(yè)績,。但整體來講受制于大環(huán)境，我相信今年成交量的萎縮無可避免,，價格下降空間7%-8%,，我覺得已經(jīng)差不多了,。

深圳三四月是剛需購房好時機

成交量是決定價格走勢的先行指標。成交量什么時候能夠有一個新的表現(xiàn)和拐點呢,？業(yè)界普通的觀點,，關(guān)注今年3、4月份和今年7,、8月份,，主要關(guān)注的是貨幣政策的變化。比如說準備金率下降的次數(shù)和比例,，同時又關(guān)注我們深圳自身的GDP能不能逆勢飄紅,？因為深圳GDP的增長率也是多年排在全省倒數(shù)了，今年和明年經(jīng)濟轉(zhuǎn)型,，我們注意到新投資注入到深圳,。

成交量不光是一個盤，整體回暖才是真的回暖,。怎么做到整體回暖,？除了開發(fā)商正確的營銷策略和價格策略之外，我們回顧一下1998年之前,，深圳是外銷市場，外銷商品房占了主體,。大部分戶籍居民都擁有了房產(chǎn),，暫住人口只能買一套，又受到很多貸款的制約,，很多開發(fā)商的房子要么朝商住方向轉(zhuǎn),，或者向國內(nèi)的富裕階層，引導需求到深圳買房,，這兩種趨勢已經(jīng)明顯的在營銷策略上展示出來了,。

絕對成交量在今年7、8月份能不能回暖,？還要看貨幣政策,、流動性的變化，還有深圳自身的轉(zhuǎn)型,，這是真正可以看到的,，明年的走勢要看7、8月份,。短期來看3,、4月份是剛需的購房機會，但主要還是二手房,，而不是新房,，我們7,、8月份才能看到整體形勢是往上走還是向下走。

深圳房價下跌已是不可否認事實

深圳房價有價格標準,，一個是成交均價,，還有同一片區(qū)、同一樓盤不同月份成交價格的浮動,，可以從官方的網(wǎng)站上拿到數(shù)據(jù),。還有一個是二手房的掛牌價情況，從新房,、二手房,，主要從這些比較。2011年,，新房領(lǐng)先于二手房調(diào)整了,，2011年4月份深圳有限貸令、限購令嚴格實施之后,，深圳房價在去年4,、5月份曾經(jīng)套了一大批人，龍崗中心城的一個樓盤整整降了5000元,。

從樓盤的降幅和區(qū)域均價的降幅怎么沒有20%以上呢,？肯定有了，所以春節(jié)之后通過走訪,，二手房門店的掛牌價下降超過了10%,，這個下降是現(xiàn)實的，并不是我們認為房價很堅挺,，我們在春節(jié)基礎(chǔ)上再降8%,，也有成交量同步下跌為依據(jù)做出判斷的，深圳房價下跌已經(jīng)是現(xiàn)實了,，不可否認的事實了,。

定價策略和營銷策略要跟著市場走

我們怎么看待置業(yè)者對區(qū)域價格不敏感，春節(jié)期間成交最好的,，招商果嶺只是一個盤,，春節(jié)一天成交200套，因為降價以后比同區(qū)二手房低1000元,，成本不過是7000多,，賣到1.2萬元已經(jīng)很滿意了。羅湖的湖貝片區(qū),，本地的樓盤開盤當月賣完,，現(xiàn)在新房是2.1萬元左右，如果定價2.8萬元，客戶肯定會考慮,。所以對項目的判斷是根據(jù)市場需求,，而不是你的成本，所以我們的定價策略和營銷策略跟著市場走,。

暫時在今年剛需和改善性需求的目標價格走,，如果地段和產(chǎn)品很好，可以放在2013年或2014年考慮,，你承擔的風險就是財務成本每年30%的遞增,。而且定價就是按照價格預期的，賣得好就是1.5-1.6萬,，旁邊一點點2萬多,。

今年放松信貸的可能性不大

全國會不會降價，房貸會不會放松,，還有深圳壓抑的購房者如何應對今年的變化,？全國有很多城市的剛性需求沒有釋放，而且很多城市的趨勢沒有限購,、限價令,，不像深圳特區(qū)內(nèi)外一體化了，有一個統(tǒng)一的政策,。像遵義,，這些區(qū)域有一些改善性的需求，他可以做新城和大盤開發(fā),，價格很堅挺,，供求沒有什么直接障礙的，對他們來講不存在降價的問題,，直接把需求引導到價值體系里面，不存在降價的問題,。

對于銀行放松信貸,，目前從央行的政策，還有存款保證金率來看,，我們預判放松信貸的可能性今年都沒有,，央行不敢放松信貸，怕房地產(chǎn)反彈,。只要放出一個信號,，房企就漲停板，這樣怎么敢放松信貸呢,？這是開發(fā)商自己給自己下的一個套,，今年6月份之前除非房地產(chǎn)有破產(chǎn)或者有什么跡象，或者GDP下滑到7%以下，今年上半年的信貸才有可能放松,，這是一個預判,。

剛需不是開發(fā)商的購房主體

具體到深圳來講，剛才也說了根據(jù)片區(qū)的均價制定買房的心理承受價格,，深圳非常好預算,，不要說3、5年后增長到什么階段,，深圳房價的價格區(qū)間就是1.6萬至2萬,，不好的地段1.6萬元以下他又不買，比較的地段超過2萬他又買不起,，開發(fā)商應該拋在一邊,，剛需不是開發(fā)商的購房主體，而是有一些閑散資金的人,。有大量的公務員,，大量金融機構(gòu)的從業(yè)人員，他們有5,、6套房,，手里還有上百萬的資金，他需要的是商鋪,，這時候顯然住宅產(chǎn)品是滯銷的,，你為什么還要做住宅呢？價格又超過了剛需的承受范圍,，又要賣給改善性需求,，那是你自己違背市場規(guī)律，必然會滯銷,。

換句話說,，如果你是住宅，但是區(qū)域很好,，商業(yè)氛圍濃厚,，你把它變成寫字樓、酒店公寓,，說不定就賣得動了,，這就是產(chǎn)品調(diào)整的問題，適應產(chǎn)品需求是策劃公司唯一可以幫助開發(fā)商做的,。如果開發(fā)商按照自己的意愿,，這誰都幫不了你。作為消費者來說也要判斷這個商品是不是你心目中理想的產(chǎn)品,，跟你的購買能力,、承受能力,，尤其是銀行政策制定你的購房時機，我覺得今年還不是抄底的時間,，這時候投資客不會入市,，抄底也不太現(xiàn)實，投資客和剛需所看的指標是不一樣的,。