東莞分期供地應(yīng)對(duì)企業(yè)圈地

    近日,，廣東省東莞市國土資源局局長劉潤榮透露，從今年起，該市將對(duì)大型投資項(xiàng)目試行分期供地制度,，優(yōu)先保障項(xiàng)目首期用地,，對(duì)年內(nèi)未動(dòng)工項(xiàng)目收回指標(biāo),。同時(shí),，定期對(duì)已供地項(xiàng)目進(jìn)行效益考核，建立建設(shè)用地評(píng)價(jià)體系和產(chǎn)業(yè)用地黑名單制度,。

　　此舉無疑給跑馬圈地的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)亮了紅牌,，同時(shí)也是對(duì)供地方式改革所做的一項(xiàng)探索。
　　“分期供地可加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目用地的監(jiān)管,，使土地不被粗放式利用,，但前提是土地出讓之前必須有整體規(guī)劃，后期開發(fā)土地不可挪作它用,。”廣州市社科院研究員,、廣州民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究會(huì)副會(huì)長彭澎坦陳，對(duì)于拿地企業(yè)來說,，如果拿下首期地塊后,，因前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及產(chǎn)業(yè)培植導(dǎo)致后期地塊升值，而地方政府要求提價(jià)的話,，那么企業(yè)對(duì)后續(xù)地塊,，將陷入拿與不拿的兩難境地。

　　規(guī)避土地浪費(fèi)

　　據(jù)東莞市國土資源局副局長葉紹焜介紹,，該市以往審批大型項(xiàng)目,，都是一次性批給巨幅用地，但對(duì)是否按時(shí)開發(fā),、是否節(jié)約用地等問題,，卻欠缺有效監(jiān)管，因而導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)和閑置,。今后,，針對(duì)大型項(xiàng)目，該市將試行分期供地制度,。

　　目前,，東莞市國土資源局專門成立了批后監(jiān)管科,，這在廣東省國土部門中還是首例。“今后,，對(duì)于引入的大型項(xiàng)目，如果投產(chǎn)分幾期,，那么就分幾期供地,。”葉紹焜說，東莞將優(yōu)先保障項(xiàng)目的首期工程用地,，定期對(duì)已供地項(xiàng)目進(jìn)行效益考核,，并以此為依據(jù)，決定是否繼續(xù)供地或調(diào)整后續(xù)供地規(guī)模,。

　　東莞并非唯一提出分期供地的城市,。近期，馬鞍山市在集約用地方面也提出,，實(shí)行分期供地制度,，對(duì)分期建設(shè)的大中型工業(yè)項(xiàng)目，第一期供地一般不超過100畝,，以防止企業(yè)圈地,；同一企業(yè)在該市已取得用地，但項(xiàng)目未建設(shè)或已建設(shè)未達(dá)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),，則不再安排新的項(xiàng)目用地計(jì)劃,。

　　成都市青白江區(qū)也提出，對(duì)新入駐的項(xiàng)目和擴(kuò)建項(xiàng)目,，嚴(yán)格根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃和進(jìn)度,，分期分批供地。天津市武清區(qū)則實(shí)行整體規(guī)劃,、總量控制,、分期供地、限期開發(fā)的原則,，預(yù)留建設(shè)用地范圍,，根據(jù)實(shí)際到位注冊(cè)資金和生產(chǎn)建設(shè)進(jìn)度分期供地，不得先供待用,。

　　顯然,，許多城市已意識(shí)到產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)過程中的圈地現(xiàn)象。深圳眾廈地產(chǎn)董事長助理林曉華表示,，在不少城市里,，產(chǎn)業(yè)用地以產(chǎn)業(yè)之名，行圈地之實(shí),。“發(fā)展產(chǎn)業(yè)反而不如倒手土地的利潤高,。”廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同也表示,，有些開發(fā)商以物流、旅游,、工業(yè)園區(qū)為由拿地,，等地塊周邊配套成熟后，土地則改作它用,。“不僅產(chǎn)業(yè)沒發(fā)展起來,，對(duì)整個(gè)區(qū)域的規(guī)劃也造成了破壞，導(dǎo)致大量土地被浪費(fèi),。”“分期供地是避免土地浪費(fèi)的一種有益探索,。”韓世同認(rèn)為，東莞的可用土地已經(jīng)不多,，同時(shí)面臨升級(jí)轉(zhuǎn)型的問題,，除了盤活已有的產(chǎn)業(yè)用地之外，必須嚴(yán)控新增土地,。

　　房企的擔(dān)憂

　　廣東省國土資源廳去年在東莞調(diào)研時(shí),，劉潤榮就匯報(bào)了制約當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)的兩大問題，即新增用地指標(biāo)少,、用地審批時(shí)間長,。

　　劉潤榮建議，上級(jí)國土部門可對(duì)年度計(jì)劃指標(biāo)實(shí)行差別化管理,，給予轉(zhuǎn)型發(fā)展所需的新增指標(biāo)保障,；進(jìn)一步簡(jiǎn)化審批程序和材料；多出臺(tái)用地支撐政策,，例如鼓勵(lì)存量土地調(diào)整,，把具體項(xiàng)目供地審批權(quán)下放至地級(jí)市。

　　據(jù)韓世同介紹,，東莞作為地級(jí)市,，審批權(quán)限有限。目前,，該市正處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期,，每年至少需要1.5萬畝的新增用地指標(biāo)作支撐，但近幾年廣東省下達(dá)給東莞的新增指標(biāo)只有約1萬畝,。“采取分期供地方式,，則可有效緩解項(xiàng)目排隊(duì)等土地的現(xiàn)狀。”彭澎也認(rèn)為,，土地供應(yīng)確實(shí)需要進(jìn)行一定的改革,，但應(yīng)該有長期的規(guī)劃。“大型項(xiàng)目不能一窩蜂上馬，土地出讓金也要避免一次收完,。”分期供地可加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目用地的監(jiān)管,，使土地不被粗放式利用，但前提是土地出讓之前必須有整體規(guī)劃,，后期開發(fā)土地不可挪作它用,。彭澎坦陳，對(duì)于拿地企業(yè)來說,，也有一定的擔(dān)憂,，如果因前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及產(chǎn)業(yè)培植導(dǎo)致后期地塊升值，而地方政府要求提價(jià)的話,，那么企業(yè)對(duì)后續(xù)地塊，將陷入拿與不拿的兩難境地,。

　　“所以必須跟進(jìn)制定一系列規(guī)定,，既保證土地集約化利用，又考慮到開發(fā)企業(yè)前期的投入和風(fēng)險(xiǎn),。”彭澎表示,，可簽訂框架協(xié)議和實(shí)施細(xì)則，對(duì)后期土地的歸屬,、土地價(jià)格等方面進(jìn)行相應(yīng)的約定,，兼顧雙方的利益，避免產(chǎn)生糾紛,。