東莞分期供地應(yīng)對企業(yè)圈地

    近日,，廣東省東莞市國土資源局局長劉潤榮透露，從今年起,，該市將對大型投資項目試行分期供地制度,，優(yōu)先保障項目首期用地,，對年內(nèi)未動工項目收回指標(biāo)。同時，定期對已供地項目進行效益考核,，建立建設(shè)用地評價體系和產(chǎn)業(yè)用地黑名單制度,。

　　此舉無疑給跑馬圈地的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)亮了紅牌，同時也是對供地方式改革所做的一項探索,。
　　“分期供地可加強對項目用地的監(jiān)管,，使土地不被粗放式利用，但前提是土地出讓之前必須有整體規(guī)劃,，后期開發(fā)土地不可挪作它用,。”廣州市社科院研究員、廣州民營經(jīng)濟發(fā)展研究會副會長彭澎坦陳,，對于拿地企業(yè)來說,，如果拿下首期地塊后，因前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及產(chǎn)業(yè)培植導(dǎo)致后期地塊升值,，而地方政府要求提價的話,，那么企業(yè)對后續(xù)地塊，將陷入拿與不拿的兩難境地,。

　　規(guī)避土地浪費

　　據(jù)東莞市國土資源局副局長葉紹焜介紹,，該市以往審批大型項目，都是一次性批給巨幅用地,，但對是否按時開發(fā),、是否節(jié)約用地等問題，卻欠缺有效監(jiān)管,，因而導(dǎo)致土地資源的浪費和閑置,。今后，針對大型項目,，該市將試行分期供地制度,。

　　目前，東莞市國土資源局專門成立了批后監(jiān)管科,，這在廣東省國土部門中還是首例。“今后,，對于引入的大型項目,，如果投產(chǎn)分幾期，那么就分幾期供地,。”葉紹焜說,，東莞將優(yōu)先保障項目的首期工程用地，定期對已供地項目進行效益考核,，并以此為依據(jù),，決定是否繼續(xù)供地或調(diào)整后續(xù)供地規(guī)模。

　　東莞并非唯一提出分期供地的城市。近期,，馬鞍山市在集約用地方面也提出,，實行分期供地制度，對分期建設(shè)的大中型工業(yè)項目,，第一期供地一般不超過100畝,，以防止企業(yè)圈地；同一企業(yè)在該市已取得用地,，但項目未建設(shè)或已建設(shè)未達(dá)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),，則不再安排新的項目用地計劃。

　　成都市青白江區(qū)也提出,，對新入駐的項目和擴建項目,，嚴(yán)格根據(jù)項目建設(shè)計劃和進度，分期分批供地,。天津市武清區(qū)則實行整體規(guī)劃,、總量控制、分期供地,、限期開發(fā)的原則,，預(yù)留建設(shè)用地范圍，根據(jù)實際到位注冊資金和生產(chǎn)建設(shè)進度分期供地,，不得先供待用,。

　　顯然，許多城市已意識到產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)過程中的圈地現(xiàn)象,。深圳眾廈地產(chǎn)董事長助理林曉華表示,，在不少城市里，產(chǎn)業(yè)用地以產(chǎn)業(yè)之名,，行圈地之實,。“發(fā)展產(chǎn)業(yè)反而不如倒手土地的利潤高。”廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同也表示,，有些開發(fā)商以物流,、旅游、工業(yè)園區(qū)為由拿地,，等地塊周邊配套成熟后,，土地則改作它用。“不僅產(chǎn)業(yè)沒發(fā)展起來,，對整個區(qū)域的規(guī)劃也造成了破壞,，導(dǎo)致大量土地被浪費。”“分期供地是避免土地浪費的一種有益探索,。”韓世同認(rèn)為,，東莞的可用土地已經(jīng)不多,，同時面臨升級轉(zhuǎn)型的問題，除了盤活已有的產(chǎn)業(yè)用地之外,，必須嚴(yán)控新增土地,。

　　房企的擔(dān)憂

　　廣東省國土資源廳去年在東莞調(diào)研時，劉潤榮就匯報了制約當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)的兩大問題,，即新增用地指標(biāo)少,、用地審批時間長。

　　劉潤榮建議,，上級國土部門可對年度計劃指標(biāo)實行差別化管理,，給予轉(zhuǎn)型發(fā)展所需的新增指標(biāo)保障；進一步簡化審批程序和材料,；多出臺用地支撐政策,，例如鼓勵存量土地調(diào)整，把具體項目供地審批權(quán)下放至地級市,。

　　據(jù)韓世同介紹,，東莞作為地級市，審批權(quán)限有限,。目前,，該市正處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期，每年至少需要1.5萬畝的新增用地指標(biāo)作支撐,，但近幾年廣東省下達(dá)給東莞的新增指標(biāo)只有約1萬畝,。“采取分期供地方式，則可有效緩解項目排隊等土地的現(xiàn)狀,。”彭澎也認(rèn)為,，土地供應(yīng)確實需要進行一定的改革，但應(yīng)該有長期的規(guī)劃,。“大型項目不能一窩蜂上馬,，土地出讓金也要避免一次收完。”分期供地可加強對項目用地的監(jiān)管,，使土地不被粗放式利用,，但前提是土地出讓之前必須有整體規(guī)劃，后期開發(fā)土地不可挪作它用,。彭澎坦陳,，對于拿地企業(yè)來說，也有一定的擔(dān)憂,，如果因前期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及產(chǎn)業(yè)培植導(dǎo)致后期地塊升值，而地方政府要求提價的話,，那么企業(yè)對后續(xù)地塊,，將陷入拿與不拿的兩難境地。

　　“所以必須跟進制定一系列規(guī)定，既保證土地集約化利用,，又考慮到開發(fā)企業(yè)前期的投入和風(fēng)險,。”彭澎表示，可簽訂框架協(xié)議和實施細(xì)則,，對后期土地的歸屬,、土地價格等方面進行相應(yīng)的約定，兼顧雙方的利益,，避免產(chǎn)生糾紛,。