誰是商業(yè)投資的靈藥？

  旁眼觀莞

 
   林曉華深圳眾廈地產(chǎn)發(fā)展中心總經(jīng)理

    今年初,，業(yè)內(nèi)就有“萬達(dá)跑得快,、萬科賣得兇”的預(yù)測,。5月10日上午，萬達(dá)地產(chǎn)以14.015億,、樓面價3499.7元/平米拿下東莞東城主山地塊,。這批建面在30-50萬平米的“城市綜合體”，由萬達(dá)投資150多億在東城,、長安等地建設(shè)“萬達(dá)廣場”,，業(yè)態(tài)包括精品購物中心、國際連鎖影城,、大型電玩,、豪華K T V、連鎖數(shù)碼電器,、高檔酒樓,、特色商街和高尚住宅,、SO H O公寓等。

    住宅市場趨冷,，政府引進(jìn)商業(yè)緩解“土地財政”吃緊狀況,，而具有成功招商經(jīng)驗的“城市商業(yè)廣場”更受政府歡迎(來源:南方都市報 南都網(wǎng))

    萬達(dá)地產(chǎn)此次迅速進(jìn)入東莞市場，即有其謀求A股上市的戰(zhàn)略需要,，也有地方政府在住宅市場趨冷后,，急于引入商業(yè)地產(chǎn)，緩解“土地財政”吃緊狀況的原因,。東城“萬達(dá)廣場”項目建面超過40萬平米,，是繼廣州白云萬達(dá)、番禺萬達(dá),、增城萬達(dá),；東莞長安萬達(dá)之后，萬達(dá)布局華南的第五個城市綜合體項目,。如果虎門和南城規(guī)劃中的“萬達(dá)廣場”相繼建成,，勢必形成對整個東莞商圈的強(qiáng)勢影響，刺激本土零售商業(yè)的加速轉(zhuǎn)型,。

    從基本面因素分析：一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比仍增長3成,，但同比漲幅連續(xù)9個月回落，這說明大量住宅用地進(jìn)入建設(shè)高峰期,，而商品房銷售額卻同比下降2成,，售價回落態(tài)勢明顯；庫存壓力方面,，據(jù)統(tǒng)計截至2012年2月底,，全國商品房待售面積30526萬平方米，同比增加3332萬平方米,，消化存量至少需要30個月以上時間,。與住宅市場的縮量調(diào)整相比，國內(nèi)正興起一輪商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的熱潮,。前些年,，許多城市引入太量的高檔商業(yè)地產(chǎn)項目，由于定位不準(zhǔn)確,，目前多數(shù)經(jīng)營不太理想,，造成土地資源的浪費(fèi)。各地政府在付出慘痛代價之后,，更偏重于引入具有成功招商經(jīng)驗的“城市商業(yè)廣場”項目,。

    淡市中市場關(guān)注度易向“龍頭”產(chǎn)品集中，成交意向和集中度也越高

    而在“城市商業(yè)廣場”這個開發(fā)領(lǐng)域,，萬達(dá)走出了早些年的起步階段,。它利用商業(yè)地產(chǎn)易于聚集資金的特質(zhì),，通過自建自營，只租不售,，大幅降低國內(nèi)商家的進(jìn)場成本（一級鋪?zhàn)馄骄鶅H為50元/平米·月）,，而與眾多國外品牌的簽約結(jié)盟，又使其可低招商成本引入大型“主力店”,。同時,，萬達(dá)在拿地過程中，十分注重解決地方政府“引品牌,、促就業(yè),、提升城市形象”的政績需求。在“招商,、引資,、人才、開發(fā)”等環(huán)節(jié)運(yùn)行順暢,，使每個城市廣場項目在拿地2年內(nèi)即可投入經(jīng)營,，開業(yè)前通過銷售公寓式產(chǎn)品回籠建設(shè)資金，此種商業(yè)產(chǎn)品開發(fā)模式在國內(nèi)可謂獨(dú)樹一幟,。(來源:南方都市報 南都網(wǎng))

    回顧今年的東莞市場，業(yè)內(nèi)一般認(rèn)為住宅成交量不會超過去年,，房價則會在別墅等高端住宅的拉動下呈“虛漲”態(tài)勢,。近期，虎門,、厚街等多個商業(yè)樓盤蓄客及推售情況一般,，雖然央行已3次“降準(zhǔn)”，但顯然市場投資積極性依然不高,，買商鋪博升值的欲望大為減弱,。

    由于越是淡市，市場關(guān)注度越易向“龍頭”產(chǎn)品集中,，成交意向和集中度也越高,。伴隨著萬達(dá)、萬科等打造的成熟商業(yè)產(chǎn)品紛紛面市,，本地商家壓力倍增,，如果營銷策略過于保守，或謀求推高現(xiàn)售產(chǎn)品價格,，就很可能形成“強(qiáng)者恒強(qiáng),、弱者恒弱”的局面。